השקעות נדל"ן בדובאי
ישראלים רבים בוחרים להשקיע מעבר לים בשל סיבות רבות, וכינון היחסים הדיפלומטים עם האמירויות פתחה לישראלים יעד השקעה נוסף ושווה – דובאי. רכישת נדל"ן בדובאי היא השקעה חכמה מסיבות רבות.
שוק הנדל"ן של דובאי מציע אינספור הזדמנויות מניבות להשקעה, ודובאי היא יעד מבוקש עם תרבות ייחודית, לצד העובדה שהכלכלה של העיר צומחת משנה לשנה ומתפתחת בכל הקשור לעסקים, לתשתיות ואיכות החיים. בנוסף, היא מרוחקת רק 3 שעות טיסה מישראל – יתרון גדול להשקעה זרה!
איפה משקיעים בדובאי?
כמו בכל השקעה, יש לחקור היטב את היעד לפני שבוחרים בנכס להשקעה. חשוב להבין את האזורים השונים המרכיבים את העיר. דובאי היא עיר מגוונת והאזורים שלה משתנים – ישנם אזורים יוקרתיים מאוד, לצד אזורים זולים ופשוטים יותר. חלק מהאזורים שנחשבים כטובים מאוד להשקעה הם אזור מגורי החוף בג'ומיירה, דאון-טאון דובאי, המרינה של דובאי ושכונות אמריטיס הילס, אל ברשה וספורטס סיטי. שימו לב שבדובאי יש בעיות קשות של פקקים, שיכולות להשפיע על מחירי הנכס.
כדי לבחור את האזור המתאים ואת הנכס הנכון, חשוב להבין מה המטרה שלכם ברכישת נכס. אם, למשל, אתם מעוניינים ברכישת נכס עבור תיירים (כלומר, השכרה לטווחים קצרים), חשוב לבחור בנכס שנמצא קרוב לכל האתרים והאטרקציות התיירותיות. אם, לעומת זאת, אתם רוצים להשכיר למקומיים ולטווח ארוך, עדיף לבחור באזורים אחרים – כמו למשל האזורים העסקיים הקרובים למקומות העבודה.
ברגע שהחלטתם מי הדיירים שלכם, זה הזמן להסתכל על סוגי הנכסים וכמה תשואה הם מניבים. בעוד ווילות נשמעות כמו אופציה מצוינת להשקעה, הרבה פעמים דווקא דירות של 2-4 חדרים יכולות להניב יותר!
סוגי השקעות למשקיעים זרים
עבור משקיעים זרים, יש שלושה סוגים עיקריים של השקעות:
- Freehold Properties – "נכס חופשי". הסוג הפופולרי ביותר של השקעה זרה בדובאי. נכס מהסוג הזה כולל זכויות על השטח באופן בלעדי. אפשר לקנות, למכור, וכן גם להעביר אותו בירושה. שימו לב שכדי לרכוש נכס מהסוג הזה יש לרכוש אותו מקבלן שאושר על ידי ממשלת האמירויות.
- Commonhold Properties – במקרה זה, רוכשים את הדירה או המבנה, אך לא את הקרקע. הקרקע עצמה שייכת לכמה משקיעים באופן משותף, ולכן יש גם לשלם עמלות כמו דמי אחזקה ותיקון, תוך חלוקה בין כל המשקיעים. כמו בנכס חופשי, ניתן לקנות, למכור, להשכיר ולהעביר בירושה.
- Properties Usufruct – חוזים ארוכי טווח. החוזה נמשך בין 10 ל-100 שנה, תלוי אם אתם רוכשים נכס מגורים או נכס מסחרי. כחלק מהחוזה, יש לכם את הזכות לעשות מה שאתם רוצים עם הנכס, מלבד להרוס אותו.
איך משקיעים בדובאי?
בניגוד למדינות אחרות, השקעה באמירויות ובאופן ספציפי בדובאי היא מאוד פשוטה. הסיבה היא שדובאי הכריזה על עצמה כאזור סחר חופשי עם מדיניות מס נוחה, והיא מעודדת השקעות זרות, ולכן לא מכבידה בבירוקרטיות ובמיסים. המדיניות הזו היא שהפכה אותה למרכז עסקי ותיירותי בינלאומי חשוב. ועדיין, יש הרבה דברים שצריך להכיר ולהבין כדי למנוע טעויות.
בדובאי תוכלו לרכוש נכס שעדיין נמצא בתכנון אצל הקבלן, או לקנות נכס יד שנייה ממוכר פרטי. אם אתם רוצים לרכוש נכס שעדיין בפיתוח, יש לשלוח את הדרכון וכן למלא טופס הסכם SPA שנותן קווים כלליים לעסקה. לאחר מכן תצטרכו לשלם מקדמה בין 5-15% מהמחיר; שימו לב שהחוזה כולל גם תאריך משוער לסיום העבודות וכן את סכום הפיצוי שתקבלו במידה ויהיו איחורים. כמו כן, אם רוכשים מקבלן, חשוב מאוד לחקור את העבר שלו ואת המוניטין שלו.
אם אתם רוכשים נכס יד שנייה, תצטרכו לחתום על חוזה "זיכרון דברים", או באנגלית, MoU (Memorandum of Understanding) שיכלול את כל התנאים של העסקה. לאחר מכן תצטרכו לשלם מקדמה של כ-10% מהמחיר, שתאשר את הרכישה.
חשוב לוודא שאתם מקבלים בלעדיות על הנכס. למוכר יש את האחריות להנפיק תעודת N.O.C, כך שתהיו בטוחים שאין אף אחד שטוען לנכס והוא כולו שלכם. מיד אחרי שמקבלים את התעודה, ניתן להחליף בעלות באופן רשמי במחלקת הקרקעות של דובאי. אם קונים נכס עם משכנתא, יש צורך במעורבות של הבנק. באותו אופן, אם למוכר יש משכנתא על הנכס, הקונה יצטרך לשלם את המשכנתא באופן מלא לפני בקשת ה-NOC. אלו דברים שיכולים לסבך מעט את הרכישה ואת הבירוקרטיה, ולכן צריך לקחת אותם בחשבון.
מחירים, תשואה ועמלות
ועכשיו בואו נדבר על הדברים החשובים באמת. מחירי הנכסים בדובאי זולים יחסית לערים רבות אחרות בעולם, ודירת שני חדרים באזור זול יכולה להתחיל במחיר של 400 אלף שקלים, 720 אלף באזורים ממוצעים, וכמיליון באזורי יוקרה. מבחינת תשואה, העיר מציעה תשואה יפה מאוד מהשכרת נכנס, בין 5-9%; שכירות לדירת שני חדרים באזור זול תביא לכם כ-2,400 ש"ח בחודש, באזור ממוצע כ-3,600 ש"ח, ובאזור יקר כ-4,800 ש"ח.
מבחינת מיסים, יש כל מיני תשלומים שיש לבצע בעת הרכישה:
- תשלום ל-NOC – כדי לקבל את טופס הNOC יש לשלם בין 500-5000 דירהם – לרוב המוכר הוא זה שמשלם.
- עמלה לסוכן נדל"ן – אם השתמשתם בסוכן, תאלצו לשלם כ-2% ממחיר הרכישה.
- עמלת העברה – עמלת העברה שצריך לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי. לרוב מדובר על 4% ממחיר העסקה.
שימו לב, בדובאי אין תשלום מס שבח!
רכישת נדל"ן בדובאי
כשרוכשים נכס בדובאי מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שמומחים ברכישת נדל"ן בדובאי ויעזרו לכם לנווט במבוך הזה, שגם אם הוא פשוט יותר למשקיעים זרים, הוא עדיין לא לגמרי קליל. ברגע שיהיה לצדכם אדם מומחה, תוכלו לנווט בשוק הנדל"ן בקלות ולבצע החלטות חכמות.
לאחר הרכישה, ניתן להיעזר בחברות לניהול נכסים כך שתוכלו לנהל את הנכס בקלות בכל הקשור לדיירים ושכירות. עבור ניהול נכסים, מקובל לשלם כ-5% מההכנסות או 5,000 דירהם שנתי, מה שיותר גבוה.